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投资"呼叫转移" 商业地产迎新机遇

江苏快3助赢软件预测表 www.udiyl.tw 作者:  来源:国际金融报  发表时间:2012-02-08   点击:702

    随着宏观经济走势,住宅地产市场调控力度的加大,中国商业地产需求迅速增加,出现了新的机遇。

  商业地产按商业形态分类包括商业广场、销品茂、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社会商业中心、商务楼等,与住宅类是有很大区别的房地产产品,它具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。 

  对于商业地产未来的前景看好的原因主要基于以下几点:第一,由于目前对商品住宅市场的调控力度增强,加上货币紧缩政策、银行借款收紧;宏观调控政策紧缩,但国内GDP增长良好;第二,由于限购和限贷的原因加上防地价、控地王和问责制的政策出台,并且受供应、价格的因素影响,商品住宅市场销售严重下滑;第三,房地产调控对商业地产的影响并没有体现,商业地产并没有受到政策的限制,政府部门认识和重视发展第三产业的重要性;第四,市场拉动投资的反弹较大,农村城镇化的发展,休闲经济促进了商业地产繁荣,商业地产的需求明显增加,商业地产开发,具有高收益性。

  事实上,不少投资商的投资已“呼叫转移”到商业地产。据统计,2006年至2010年五年内,服务式公寓和住宅的成交比例由44%下浮到21%,而商业及综合物业成交比例由17%急速上升至全年成交数的50%,现在次级商圈和边缘商圈占居民消费60%-70%,社会消费品零售总额高速增长,这些都大大提升零售业商业地产和购物中心租金的需求。目前,中国正处于城市化水平从50%提高到70%的进程阶段,这正是商业地产发展的最佳时机。

  从国际视角来透视一下商业地产的发展前景,从2003年-2007年全球商业地产直接投资增长强势,每年保持至少50%以上增长率。尤其美洲地区,过去3个季度投资额的增长主要得益于美洲市场的反弹;但欧洲地区投资额的增长受到限制,主要是受到主权?;挠跋?,亚太地区增长相对平稳,市场基本回复到较正常的商业地产投资水平。

  从办公楼市场角度来分析,租金预计全球主要办公楼市场的租金、收益率、资本值都将增长;随着净吸纳量的强劲表现,在欧洲,在伦敦、德国和莫斯科等一些市场,租金增长显著。

  从亚太商业地产的直接投资额来分析,日本是过去两年亚太区最大的房地产投资目的地,占到亚太区投资总额的30%至40%。2011年,中国投资额继续上升,环比涨幅为20%,同比涨幅接近150%。鉴于日本受到地震和核辐射重创,中国已经取代其成为亚太区最大的投资目的地市场,中国份额不断增长。2011年上半年,国内外买家均有出手买入办公楼物业。办公楼物业占到所有交易的57%,综合体占到24%,零售物业15%。

  (作者系上海投资学会副会长)

 

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