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解读商铺投资

江苏快3助赢软件预测表 www.udiyl.tw 作者:港湾  来源:本站  发表时间:2012-03-04   点击:1080

    随着人们生活水平的不断提高,以及投资理念的日趋成熟,商铺已受到越来越多投资者的青睐。时下商铺投资已成为人们茶余饭后讨论的热门话题。然而商铺投资不同于住宅,选购商铺是一门大学问,尤其是在当今广告满天飞的时代,更是难以让人辩别商铺的质素。
    作为一个业内人士,我乐意把我对商铺投资的见解拿出来与大家分享,希望对广大的投资者能有所帮助。

   说到商铺投资首先得谈谈商铺投资具有哪些优点?

——解读:
   商铺投资具有稳定性,俗话说得好“一铺养三代”,因为商铺不会随着房龄的增长而降低其投资价值,相反好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。
   商铺投资具有高回报率,据权威部门统计,商铺比住宅平均要高出五个百分点,一般八至十二年便可收回成本。
   商铺具有投资潜力,目前在国内,商铺投资的概念还未全面普及,所以在价格方面还有较大的升值空间。
   商铺投资的弹性空间大,因人而异,少到几千元,多到千万甚至上亿元都可以参与,但一般的工薪阶层花几个月的薪水便可以交个首期。
   商铺投资等于给自己买了一份保险,如失业或退休后不用担心生活失去了资金的保障,而导致生活水平的质素下降,从另一个角度看,由于每月有丰厚的租金作后盾,在事业上无形中会增添信心,让你做到进可攻退可守。

 

    商铺投资虽然拥有这么多的优点,但也存在着一定的风险,那么该怎样回避风险呢?

——解读:
  首先要看开发商是否具有六个证件,这六个证件主要是指《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。此六证缺一不可;
  然后要看工程的进度,如果工程进度不快,则会延迟开业的时间,从侧面来讲也反映了发展商的实力不强大,甚至有可能会演变成烂尾楼;
  最后要看经营管理者的实力,是否本行业的名牌企业,曾经成功运作过那个项目,现在采取哪一种推广手段。这些也是商场成败的关键因素,千万不能忽视,否则会面临经营不善甚至倒闭的风险。

   

    为什么有些人投资商铺在短短几年内价格能涨50%以上,甚至更多,而有些人投资得更早价格却纹丝不动,仍然在苦苦的等待。那么,该怎样才能投资到好的商铺,究竟有没有规律可循?

——解读:
   投资商铺还是有规律可循的,只要遵循以下原则你将在商铺投资中立于不败之地:
 看行业:
选购商铺不能“听地段”,一定要实地去看,繁华地段的商铺不一定是旺铺,还要看它是做什么行业,因为任何地方都有商机,但如果行业选错了,再繁华的地段也会变成一潭死水,相反如果行业选对了,再偏僻的地段也会商机盎然。
 看地段:地段并不仅仅是指繁华地段,繁华地段的定价都比较高,在短期内很难有升值的空间。往往待开发的地段比繁华成熟的地段更具有投资潜力,因为此时的价格低,又是第一手、没有经过任何人炒作、就好比买到了商铺原始股。日后随着政府开发力度的加强、周边配套设施、人员结构及产业结构的改善,届时租金自然就会水涨船高,用温州人的话说就是“想不赚钱都难”。
 看人流量:商铺的好坏人流量是一个非常重要的因素,说到人流量一般是指本区域的固定人流及本区域以外的流动人流、客运人流、货运人流、但经营性质为零售业的商铺则主要是靠固定人流来支撑,其次是流动人流和客运人流,货运人流对做零售业的商铺没有任何帮助。相反若经营性质为批发业的商铺则显得尤其重要。
 看价格:投资商铺价格是最主要的,一般有经验的投资者都会拿价格来和其它地方作比较,然后再决定投资与否,如果某商铺高过周边其它市场的价格,则短期内没有投资价值可言,最好不碰为妙。其实在商铺投资中,价格可以决定一切,只要价格低任何商铺都值得投资,因为中国的房地产业还没有发展成熟,尤其是商铺更有待开发,所以先人一步、低价格入手是投资商铺致胜的秘诀。

   

    商铺一般分为两种业态,一为零售业,二为批发业,现市场上在建的零售业商铺随处可见,简直如雨后春笋,可想而知,这些商铺的质素自然是参差不齐,那么,该怎样投资经营性质为零售业的商铺呢?

——解读:
  零售业商铺主要是以本区域的人员为目标顾客群,所以首先得调查本区域的人员数量及密度,其次是看商铺所在位置的人流量,除了看这些之外,还得看商铺周边的人员结构,一般商铺区域内居住人口从事的职业和行业直接影响商铺周边市场的消费。若位于新的高档商品房区域内高级白领人口比例高,其市场消费就高,若位于普通工薪阶层区域内蓝领人口比例高,其市场消费就低。
  再次看商铺周边的产业结构,产业结构与职业或行业类别的比例是相辅相成的。商铺区域的产业结构若以一般的劳动密集型产业为主,那么,其市场及周边的消费力就低,相对而言此类商铺存在着一定的风险,在投资之前需慎之又慎,但反之则可以作为重点考虑的对象。
  另外投资零售业商铺一定要记住,“宽街无闹市、闹市无宽街”,越是人行道狭窄,马路不宽阔的街道,其人流量反而越大,商气也就越浓,而马路宽阔的街道,由于是交通主干道,其人气反而不容易聚集,因此,许多投资者把这一点作为投资零售业商铺的“铁律”。

   

    时下批发业商铺也同样在许多城市纷纷兴起,尤其是二三线城市正建设得如火如荼,那么,又该怎样投资经营性质为批发业的商铺呢? 

——解读:
  批发业商铺的目标顾客群空间大,辐射面比较广泛,通常一个小规模的批发市场可以辐射透本区域乃至周边市县,而一个大型的批发市场则可以涵盖包括本省在内的周边其它省份,甚至全国各地及境外,不仅如此,就其所创造的利润及附加值、相对而言也要高出许多,所以投资经营性质为批发业的商铺还是大有可为。
  一般而言,投资批发业商铺首先得看其地段及交通是否具有明显的优势,若位于该城市的零售商业区,由于街道狭窄,则此区域的交通自然拥挤不堪,很显然,这种以零售业为主的商圈不适合现代批发业商铺在此发展;若位于该城市及和周边城市群相连接的物流核心地段、并位于该城市和其它城市群相连接的交通枢纽主动脉、而火车客货运站及汽车客货运站都离商铺位置非常近,那么,象这种批发业商铺在地段及交通上就具有难得的的优势。
  其次是看其市场规模、一个以批发业来作为经营手段的商铺要想符合现代化的商业发展规律,必需得走规模大型化的发展道路,由于小型批发业商铺在很多方面存在着弊端,譬如:商品不齐全,宣传及推广不力、没有好的产品展示平台,没有成本及品牌的优势、辐射面不大、知名度不高等,这些都是制约小型批发业商铺发展的一个重要瓶颈。
  但是规模大型化的批发业商铺就不存在着这些问题,因为市场规模大,所以产品齐全、可以做到一站式购物,一条龙的服务,并且有实力成立专门的推广基金不间断的利用媒介宣传、以达到市场认同度的最大化,最主要的是大型批发业商铺有自己的展览中心,众商家可以此中心作为产品面向全国乃至世界的一个窗口,也可以此中心作为产品在市场上寻求销路及创名牌的一个跳板。因此,投资批发业商铺,考虑规模大型化是第一要素。
  再次是看其市场定位,如果商铺所在地是处在不发达的中小城市群,则其市场定位应该以批发中低档次的产品为主,以高档次的产品为辅,若是以批发高档次的产品为主,则和社会上的主流消费层显得极不相称。由于脱离了主流消费层的基础,商铺在营业后将得不到市场强有力的支撑,可以预见,这样的商铺将不但不会生意兴隆,相反,很快就会面临着关门歇业甚至倒闭的风险,这就直接导致了商铺的价值在相当长时期内不能得到最大化的体现,所以投资批发业商铺除了看地段,交通、及市场规模外,其市场定位也是非常重要的一环——切记!

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