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短期包租是商铺作旺的重要保证

江苏快3助赢软件预测表 www.udiyl.tw 作者:港湾  来源:本站  发表时间:2012-03-04   点击:1028

 

短期包租(委托经营)是商铺做旺的重要保证


     现代商铺的发展已经由经营者单一主体,发展成为由开发商、投资者、经营者、最终消费市场组成的立体格局,因此如何协调各方利益,达到多位主体的多赢,已经成为现代商铺发展中的重要问题。  
    现代商场必须协调商铺销售后产权的分离与经营权统一的关系,以保证商场能做的起来、经营得旺。短期委托经营由此应运而生,其在广东等沿海发达城市已经成为一种成熟的商铺运作模式。
    所谓的短期委托经营,是在商铺销售产权分离后,以取得市场统一的经营权为主要目的,即开发商在进行商铺的开发过程中,与专业的经营管理公司合作,依据经营业态的商业运营规律,在一定期限内,投资者将投资的铺位委托给专业经营管理公司进行统一的经营规划、统一的经营管理、统一的经营推广,投资者收取一定的委托租赁金,以保障商铺市场培育期间的平稳过渡,保证商铺的可持续经营,降低投资者的投资风险。

 

——短期委托经营的杠杆作用
    一般的市场,少则数百个铺位多则上千个铺面,大部分开发商将铺面的产权分割直接出售给数百个甚至数千个投资者,在产权转移给投资者的同时商铺的经营权一并转移给投资者,导致商场经营权分离,由投资者自行招商,自行制定租金,致使市场的各个商铺各自为政,根本无法保证统一的经营定位、统一的经营分区,更谈不上统一的经营推广,市场很难做旺,是造成“空壳市场”的根本所在。
    而商铺的发展都存在着一定的市场培育期,经营权的分离,必将导致市场培育期内的无序化发展,由于产权及经营权的分散,导致商铺的发展产生不利的影响,使商场做不起来,做不旺,投资者的投资也就得不到相应的回报。
   “商铺”即“商”与“铺”,“铺”的价值体现在“商”字的基础之上,也就是说,只有商场能经营、做得旺,商铺的价值才能得到体现,才能价值最大化。

    

    如何保证商铺在销售后的经营?短期委托经营在商铺的销售及后期经营权的统一之间起到了重要的杠杆作用。

    业主统一将商铺一定年限(一般为2-5年)的经营权,委托给专业的经营管理公司进行经营管理,使市场的经营权统一,并取得一定的租金收益;专业的经营管理公司在取得了市场的经营权后,对市场的各楼层进行统一经营规划、统一招商、统一的经营管理、统一的宣传推广。保证了市场各楼层的经营规划,创造一个良好有序的经营格局,同时还对经营商户实行一定时间免租及较长时间的租金优惠、免进场费等一系列优惠措施,对市场的启动及做旺,起到关键的作用,保证商场平稳渡过市场培育期;在投资者结束委托租赁期后,收回的铺位是经营成熟的旺铺,坐亨稳定增长的租金收入,同时铺位的价值也相应得到了较高的增长。
    中南(国际)服装交易广场借鉴和参考沿海发达地区服装专业批发市场的经营格局及经营理念,通过短期委托经营的方式,有效的解决了销售后产权的分离与经营权统一矛盾,通过短期委托经营,将2-5年的经营权统一起来,有效的保证了市场的经营分区与各楼层的经营定位,并委托株洲创富物业管理顾问有限公司进行市场未来的经营管理,进行专业化的经营定位、经营分区、经营推广,同时为保障市场能够做得起来,经营的旺,在招商时牺牲自身利益给予商户一定时间的免租及长期的租金优惠,提供品牌加盟代理服务、提供进货渠道信息、服装技术培训服务等,并提供1000万推广基金作为市场推广的资金后盾,有效的保障了市场在销售后的稳定经营。

 

——短期委托经营是业主利益的有力保障
1、短期委托经营的租金收益一次性给予投资者
    长期返租的租金回报不是一次性给予投资者,而是以月、季度或年为单位分期给予投资者,存在着开发商无法兑现的风险。而短期委托经营给予投资者每年8%的租金收益,是一次性给予投资者,不存在承诺无法兑现的情况发生,有效的保障了投资的利益。
    中南(国际)服装交易广场通过短期委托经营,保证了市场经营权的统一,并将委托租赁金一次性给予投资者,直接充抵楼款,不但不存在委托租赁金无法兑现的问题,而且降低了投资者的投资压力。
2、委托经营期满后投资者得到的是一个旺铺
    在委托经营期间,商铺的发展委托经营管理公司进行专业经营、专业推广,商户在降低经营成本的情况下,提高了市场的竞争力,使得经营良性发展,保证商铺越做越旺。
    专业市场的发展,需要进行专业营销推广。中南(国际)服装交易广场综合政府、行业协会、服装专业媒体杂志、服装培训学校等多方资源,提出了经营推广的“十一个一”工程,由专业的经营管理公司直接面向目标消费群体进行有针对性的推广,保证了市场的经营良性发展,为市场做得起来,经营得旺提供了强有力的保证。

3、发展商与投资者的利益捆绑在一起
    发展商在商铺销售过程中,一般都保留一半以上的商铺作为自有物业,控制商铺销售后产权分离的影响,发展商作为大股东,与小业主的利益紧紧捆绑在一起,自然会全力经营市场,通过与相关行业协会、培训学校、新闻媒体联合推广,通过完善交通、货运等综合配套,并投入大量资金,将市场真正做旺。做生意的赚了,投资者赚了,发展商也赚了,达到了三赢。
    中南(国际)服装交易广场20万平米服装王国,地下一层,地上八层,服装批发市场集中在首层至四层,四层以上为功能配套,包括服装培训中心、行业协会、专业媒体驻点、服装展览中心、餐饮、娱乐等,全部作为开发商的自有物业,不但为服装批发市场的后续经营推广提供了完善的硬件设施,而且将开发商的利益与小业主的利益紧紧的捆绑在一起,只有商场能够做得起来,经营得旺,开发商的收益才能得到最终的保证。

   

    总结:随着现代商铺市场的发展,短期委托经营能够从根本上保障小业主、商户的根本利益,协调小业主与商户之间的关系,发展商通过这个杠杆,一方面将委托经营的租金,一次性给予投资者,另一方面又对经营者实行长期的租金优惠,其牺牲自身利益的目的就是要市场真正做旺。


 

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